주택임대사업자 네가지 대못 양도세 취득세 자동말소 보증보험

취득세 주택수에서 제외되지 않는다

 임대주택은 취득세를 산정할 때 주택수에서 제외되지 않는다는 청천벽력 같은 현실이 당황스럽습니다. 이는 일시적 1 가구 2 주택 제도를 이용할 수 없고, 이미 임대주택을 포함해 1 주택이 더 있는 상황에서 집을 한채 더 매수할 경우 3 주택이 된다는 설명입니다. 아직 규제지역에서 해제되지 않은 강남 3구와 용산 같은 곳을 추가 매수할 경우는 취득세가 중과도 됩니다. 그나마 이번에 정부가 최근 취득세 중과 완화를 하면서 취득세율이 12%에서 6%로 인하된 걸 위안으로 삼아야 하는 게 현실입니다.

주택임대사업자의 의무사항

 등록주택임대사업자들은 8년 동안 의무적으로 임대를 하면서 계약을 체결할 때마다 기존 임대 보증금의 5% 내에서 임대료를 올려야 하며 원래는 계약갱신을 한차례 사용해도 길게는 4년의 임대를 보증하는 반면 임대사업자는 최소 8년 동안을 저렴한 임대료를 제공하고 계약갱신권이 한차례(2년) 또 적용되면 10년이 되는 셈입니다. 그 과정에서 표준임대계약서 작성등을 비롯 모두 10가지에 달하는 의무사항을 지켜야 합니다. 

 또한 현재 규제지역에서는 종부세와 양도세액 감면 혜택을 없애 버렸고 거주주택 양도세 비과세 특례는 평생 1번만 누릴 수 있도록 했습니다. 급기야는 아파트 임대등록도 금지했습니다. 여기에 부기등기와 보증보험 가입의 의무화도 시행되어 진행형입니다.

 주목할 점은 임대사업자의 과태료 부과 항목은 21개에 달합니다. 예를 들어 묵시적 갱신의 경우에도 임대사업자는 신고하지 않으면 5백만 원의 과태료가 부과됩니다. 이것이 제일 약한 과태료 중 한 개이고 그 외에는 정말 과태료 지뢰밭이란 표현이 딱 맞는 표현이 되겠습니다.

현시점의 주택임대사업자 네 가지 대못

 앞서 말한 바와 같이 취득세가 주택수에서 제외되지 않는 점이 한 가지 대못이고, 거주주택 비과세 특례도 생애에 한 번만 적용되는 점이 두 번째 대못입니다. 임대주택이 있는 상황에서는 거주주택을 팔면 양도세 비과세 해택을 받을 수 있지만 다음 거주주택부터는 규제지역에서 2년을 실거주하더라도 비과세를 받을 수 없습니다.

 또한  3번째 대못은 기존 임대주택으로 등록된 아파트의 경우는 의무임대기간이 끝나면 임대등록이 자동말소가 된다는 것입니다. 마지막 대못은 보증보험입니다. 

 이대로의 대못들이 그대로 진행된다면 윤석열 정부가 소형아파트의 주택임대사업자를 허용하고 의무임대기간을 15년으로 늘리더라도 15년 동안 주임사를 등록한 사람은 거주주택을 옮길 때마다 취득세 중과를 맞아야 하고, 두 번째 집부터는 거주주택 비과세 혜택도 받지 못합니다. 또한 무리하게 의무화한 보증보험으로 그 부담은 커져 득 보다 실이 더 큰 느낌으로 다가와 이러한 부담스러운 규제로 인해 주택임대사업자룰 등록하지 않는 경우가 대부분일 것입니다.