전세 보증금 반환 주택담보대출 막힌 임대사업자

 임대사업 제도 개편 이달 결론

 정부가 등록 임대주택 제도를 연내 개편하겠다고 예고했습니다. 하지만, 임대사업자를 둘러싼 규제가 여전히 등록 임대 부활로만 임대차 시장의 안정을 바라기엔 모순이 있다는 반응입니다. 소형 아파트를 중심으로 임대사업자 등록을 다시 허용하거나 세제 혜택을 확대하는 등 방안이 거론되고 있습니다. 

 국토교통부는 연내 등록 임대주택 제도 완화 방안을 발표할 예정입니다. 등록 임대주택 제도는 이전 정부에서 추진한 것으로 다주택자에게 세제 혜택을 제공하는 대신 의무임대기간을 유지하고 임대료 상승폭을 5% 이내로 제안하며 세입자 주거 안정을 도모하기 위해 마련되었지만 2020년 7월 다주택자에게 과도한 혜택을 준다는 지적이 제기되면서 단기 임대(5년)와 아파트 장기일반(8년) 매입임대 등 등록을 금지하며 임대사업자 제도가 사실상 폐지되었습니다.

 전세 보증금 반환 주담대 막힌 임대사업자

 임대사업자들 사이에선 제도 개편에 있어서 이전 수준으로 되돌리는 것만으로는 부족하다는 분위기입니다. 그 이유는 임대사업자를 옥죄는 규제가 여전하기 때문입니다.

 임대사업자에 대한 주택담보대출(이하 주담대)이 전면 금지되면서 세입자에게 피해가 전가되는 사례가 늘고 있습니다. 지난 2020년 6ㆍ17 대책으로 임대사업자에 대한 주담대는 전면 금지된 바 있습니다. 단 임차인 보증 반환 사고를 예방하고자 보증금 반환 목적의 주담대는 가능하도록 하는 예외조항을 뒀습니다.

 임대사업자도 임차 보증금 반환을 목적으로 할 경우 주담대를 받을 수 있도록 한 규정이 최근 삭제되면서 현장에서 혼선이 빚어지고 있습니다. 올해 들어 상호금융업 감독규정이 개정되면서 8월 1일에 예외조항이 삭제되면서 논란이 불어진 것입니다. 상호금융업 감독규정에 따르면 '주택임대사업자나 주택매매사업자 대상으로 해당 사업을 영위하기 위한 목적의 주택을 담보로 하는 대출을 신규로 취급할 수 없다'라고 나와 있습니다. 여기에 2020년 6월 30일까지 구입한 주택을 담보로 한 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출'이 명시됐습니다.

 그런데 올해 8월 1일, 이 예외조항 문구가 삭제됐습니다. 대신 부칙에 보면 '경과조치로 2020년 6월 30일까지 구입한 주택이었던 것을 2020년 11월 29일까지로 연장해 해당하는 경우'종전 규정을 따르도록 했으나 시중은행에서 관련 내용을 제대로 숙지하지 못해서입니다. 이때까지 취득한 주택의 경우, 임대사업자도 주담대가 가능하다는 의미이지만 금융기관 등 현장에서 예외조항 삭제를 들어 임대사업자들의 보증금 반환 목적 주담대를 거절하는 경우가 종종 발생하고 있는 것입니다. 임대사업자협회는 최근 이 같은 민원이 늘자 '국토교통부에 등록 임대주택임대사업자 임차보증금 반환 목적 대출 개선안'을 제출하고 예외 조항을 다시 넣어달라고 요청하였습니다. 하지면 현제까지도 보증금 반환 목적 주담대가 막혀 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 발생하고 있습니다.

등록 임대사업 부활과 제도 개편 속에서 정상화를 위한 개선될 사항

 현재 주택임대사업자는 보증보험 의무가입, 부기등기 의무 등 규제도 상당하고 또한 자진말소는 불가능하도록 퇴로도 막혀있습니다. 임대사업 제도 개편이 이달 결론이 나고 그로 인해 등록 임대사업에 비아파트에서 아파트로 범위가 늘어나는 정도로 이 같은 규제 속에서 제도가 정상적으로 작동하기는 어렵다는 판단입니다.