채상욱 사야할 집 팔아야 할 집을 읽고 후기

 

사야 할 집 팔아야 할 집

성격이 다른 새 정부의 출범으로 부동산 시장은 어떻게 바뀔까? 통계청 자료에 따르면, 2020년 기준 무주택 가구의 비율은 43.9%다. 그리고 2022년 기준 우리나라의 전체 주택 가격은 GDP의 3배 이상으로 역사상 최고가를 기록하고 있다. 나날이 오르는 집값에 내 집 마련의 열망에서 번번이 좌절을 맛본 사람들은 지금이라도 매수에 나서야 할까, 아니면 조금 더 기다려야 할까? 또 56.1%의 유주택 가구 중 부동산으로 자산을 늘려왔던 사람들 역시 이 시장에 계속 머물러야 할까, 아니면 다른 길을 찾아야 할까? 부동산 분야 인기 유튜버로 〈채상욱의 부동산 심부름센터〉를 운영하고 있는 저자의 깊이 있는 분석을 만나보자. 노태우 정부 시절 200만 호 건설 신화부터 현재에 이르기까지 부동산 정책이 어떻게 변화해왔는지, 그에 따라 부동산 시장의 지형이 어떻게 바뀌었는지를 낱낱이 분석했다. 특히 현 정부가 앞으로 5년의 시장 향방을 결정한다는 점에서 부동산 공약을 철저히 파헤쳤는데, 이는 어디에서도 얻을 수 없는 알짜 정보다.

저자

채상욱

출판

포레스트북스

출판일

2022.06.07

 

 격변하는 부동산 시장에서 오르는 집을 찾는 여섯 가지 부동산 투자전략을 다룬 「사야 할 집 팔아야 할 집 」은 9년 연속 베스트 애널리스트로 선정되어 부동산 전문가들의 전문가로 통하는 채상욱의 저서입니다.

 그의 다른 저서로는 부동산 공부는 처음이라, 대한민국 부동산 지난 10년, 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트, 오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략, 다시 부동산을 생각한다 등이 있습니다.

 이 책에서는 향 후 부동산 시장에 영향을 미칠 여섯 개의 변수를 꼽는데 이 가운데 뉴 스테이의 등장, 1기 신도시 재건축, 리모델링 트렌드 등은 다른 부동산 책에서 보기 어려운 차별적인 분석으로 부동산의 상식과 함께 시장을 해석하는 법을 배울 수 있는 좋은 교양서입니다.

이 책은 채상욱의 사야할 집 팔아야 할집으로 겉표지는 하늘색, 레드, 화이트 색상이다.

[프롤로그] 

정책은 돌고 돈다. 윤 정부 시대 생존 전략

 2022년은 거시경제적 불확실성이 매우 큰 한 해다. 부동산 시장에 있어 보수적으로 접근하더라도, 타이밍을 잡는 훈련보다 시간을 녹이는 개념의 투자를 하자.

 

1장 많은 것을 바꿀 뉴 스테이가 다시 온다

임대차 2 법이 쏘아 올린 임차료가 아니다?

임대차 2 법이 야기한 시장 혼란

 2020년 7월 30일, 임대차 2 법 개정안이 국회를 통과했다. 이 두 법안 중 임대차 시장에 혼란을 불러일으킨 것은 임대차 보호법 개정안이었다. 특히 이 법에 포함된 '계약갱신청구권'과 임차료 상한제 5% 등 두 가지가 핵심이었다. 제도 시행 전후로 임차료가 상당히 큰 폭으로 변동성을 보인 데에는 사람들의 집단적 행태도 한몫했다. 법이 시행되면 임차료가 오를 까 봐 종전 임대차 계약이 만료되지 않았는데도 법 시행 전에 계약을 갱신하고자 하는 임차인이 많아진 것이다. 그런 효과로 8월부터 신규 계약을 선택해야 하는 임차인들은 감소한 임차 공급 문량 안에서 선택을 해야 했고, 그로 인해 전셋값은 고공행진을 지속했다.

윤 정부의 부동산 공약 중

등록 임대사업자 지원 제도 재정비

- 시장 여건을 고려하여 매입임대용 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하) 신규 등록을 허용하고 종부세 합산 과제 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택 부여

- 임차료 인상률을 임대차법이 정한 인상률 상한 이하로 제한하여 임차인의 임차료 부담 완화

부활하는 뉴 스테이, 무엇이길래?

기업형 임대주택사업자의 육성

2015년 기업형 임대주택제도 도입의 핵심 규제 부분

• 임대의무기간이 존재한다는 점
• 임대료 상승에 제한을 둔다는 점
• 반드시 분양 전환해야 한다는 점
• 임차인 자격을 무주택자로 제한한다는 점
• 초기 임대료에 일정 상한선을 반드시 두어야 한다는 점
• 임대주택에는 담보권 설정에 제한이 있다는 점

뉴스테이 규제개혁 위는 이 중에서 임대의무기간과 임대료 상승 제 만 남기로 했다.

임대 시장 안정화를 위한 기업형 임대주택

 임대 시장 안정을 위해서 다각도의 노력을 기울이리라는 점을 알 수 있다. 개인 다 주택자가 주택임대사업자로 등록할 수 있도록 주택임대사업자 제도를 부활하는 내용을 포함해서 임대차법을 전면 재검토한다거나 기업형 임대 주택사업자의 부활을 예고한다는 점 등이 그렇다. 박근혜 정부 때 실패했던 기업형 임대주택사업을 성공시키기 위해서 더 노력할 것으로 보인다. 

 

2장 1기 신도시 재건축은 무조건 되어야 합니다.

1기 신도시는 특별하게 대접하자

재건축에 왜 용적률이 문제가 될까

 전체적으로 1980년대 이전에 건설된 서울, 부산, 대구 등 구도심 노후 아파트들은 용적률이 150%를 밑도는 지역들이 많아서 용적률 300%를 안에서 재건축을 어느 정도 해오고 있다. 문제는 1기 신도시 등 1990년대에 동시 준공된 아파트들은 이것이 불가능해 보인다는 점이다.

 

1기 신도시를 위한 특별법 제정 예고

윤 정부의 부동산 공약 중

재건축 초과이익 환수제 완화

- 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1 주택 장기 보유자 감면, 부담금 나부 이연 허용 등

1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법 제정

 - 인허기 절차 간소화, 안전진단 제도 규지 완화, 재건축 초과이익 환수제도 완화, 금융지원, 조지 용도 변경 및 용적률 상향, 세입자 이주대책 및 재정착 대책 등 포함

1기 신도시에 양질의 주택 10만 호 공급 기반 구축

- 토지 용도 변경과 종상향을 통해 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진, 장기적으로 10만 호 이상의 주택을 추가 공급

 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법을 만들어서 인허가 절차를 간소화하고, 안전진단 제도를 완화하며, 재건축 초과이익 환수제도를 완화하고, 가장 중요하게는 토지의 용도 변경 및 종상향으로 용적률을 높인다는 내용이다.

 

3장 저도 신축에 살고 싶어요

앞으로 리모델링이 활발해질 것

윤 정부의 부동산 공약 중

신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선

-주택법과 별도로 리모델링 추진법 제정
-안전진단 및 안전성 평가 절차 개선 위해 안전성 검토 과정에 국토부 산하기관뿐 아니라 민간 참여도 확대
-리모델링 수직 • 수평증축 기준 정비

 윤 정부에서는 리모델링의 안전성 평가 절차를 개선하고, 안전성 검토 과정에서 민간 참여를 확대하고자 한다. 또 리모델링의 수직•수평증축 기준도 새롭게 정비해서 전체적으로는 리모델링 사업의 활성화를 목표로 두고 있다.

 

4장 청약을 고쳐야 영 끌이 줄어들죠

청약제도 개편이 쏘아 올린 나비효과

 8•2 정책은 다주택자를 규제하고, 주택 시장을 실수요자 중심으로 만들기 위한 대책이었지만 이 대책에서 청약제도가 변하면서 오히려 실수요자 중 일부가 청약에서 완전히 배제되는 결과가 생겼던 것이다. 또한 그로부터 2년 뒤 무주택 기간이 길었던 무주택자들에게 주택 당첨 기회를 확대한다는 취지는 좋았으나, 100%로 3040들의 청약 시장 도태 이후, 반란이 시작되었다.

 

5장 부동산 대출, 규제에도 증가하는 이유

빚내서 집 사라(7•24 대책, 2014)

 신용은 구매력의 원천 중 하나이기 때문에 빛내서 집 사라는 말은 현실에 부합하는 말이었다. 주택담보대출을 받아서 기존 주택을 매수하는 만큼 대출은 주택을 구입할 때 실과 바늘처럼 같이 가는 존재이다.

집을 어떻게 대출 없이 사나요?

1 주택 1 주택 갭 투자가 등장한 배경에는 투기과열지구에서 대출을 받아 주택을 구매하는 것이 어려워지자 전세를 끼고 주택을 먼저 구입하는 흐름으로 이어진 것이다. 이것이 20119년 이후 나타난 준택 시장의 가장 큰 특징인데, 실수요자들도 이 흐름에 동참하는 비중이 점점 커졌다. 1 주택 갭 투자자는 2021년까지 주택 매매 거래 시장에서 가장 거대한 존재였다.

 

6장 영원한 논쟁의 떡밥, 부동산 세금

세제 완화로 거래를 활성화할 방침

 윤석열 정부는 세금에 대해 큰 틀에서는 세금을 정상화하고 거래를 활성화하겠다고 생각이다. 먼저 취득세를 보면 현재 1 주택자의 세율이 1~3%인데 이를 단일세율로 조정할 계획이다. 조정지역 2 주택 이상에게 적용되는 중과세율도 완화할 방침이라고 밝혔다. 재산세는 과세 표 중의 기준이 되는 공시가액을 2020년 수준으로 낮추겠다고 했다. 그러면 자연스럽게 재산세도 낮아진다. 종합부동산세는 단기적으로 세 부담을 낮추는 다양한 방법을 도입하고, 장기적으로는 지방세인 재산세와 통합하여 세제를 없애겠다고 공약했다. 마지막으로 양도세는 중과세율을 한시적으로 2년간 유예하겠다고 발표했다. 골자는 한시적 유예를 적용한 것이다. 결국 세금 부분에서 다주택자라고 하더라도 큰 무리가 없도록 변경하겠다는 것이 핵심이다. 다만, 일반 다주택자 전체를 대상으로 완화하는 형식으로 가기보다는 주택임대사업자를 중심으로 하는 완화 정책을 다시 사용할 가능성이 크다. 

정권 따라 바뀌는 부동산 세금?

 부동산 정책에서 세금 관련 정책은 부동산 시장 상황에 따라 반복해서 사용되어왔다. 주택경기가 침체 중일 때는 활성화 정책으로 세금 규제를 완화하고, 과열될 때는 안정화 정책으로 세금을 강화해왔다. 이는 주택경기에 따라 다른 세제정책이 사용되어온 것이다.

 

 이 책을 읽고 나서의 생각은 현재까지도 아직 실현되지 않은 공약들도 있지만 소형 주택에 대한 갭 투자 수요가 늘어나고 주택임대사업자 부활이 되면 표면적으로 임대공급이 증가하고 임차료는 안정화될 수 있을 것 같아 빨리 실현되었음 하는 기대가 생깁니다. 또한 1기 신도시가 정비사업 측면에서 갈 길이 멀긴 하지만 장기간 보유하는 실수요자에겐 긍정적인 면이 더 많다고 느꼈습니다. 그리고 매수 타이밍을 잡기보다 시간을 녹인다는 개념은 공감되는 부분이 많았습니다. 책에서는 리모델링 부분에서 일반분양 물량이 생기는 수직•수평증축 리모델링이 확산되어야 한다고 이야기했는데 일반분양 수익이 없는데도 주민들이 자체적으로 분담금을 내가면서 셀프로 정비해야 하는 사업이니 더 확대되어야 하는 사업 방식이라고 보고 있지만 그러기 위해서는 책의 내용처럼 제도적 단점도 보완할 필요가 있어 보였습니다. 책에는 청약과 세금, 정책 이야기를 다루고 있어 어렵게 느껴지는 부분도 있을 수 있지만 의외로 쉽게 풀어내서 많은 것을 배우고 유익하게 읽은 도서로 기억 남을 것 같아서 적극 추천합니다.