아파트담보대출 사업자금 가계자금 차이점과 대환 알아보기

 8.2 부동산 대책으로 수면 위로 올라온 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 지정이 올초 강남 3구와 용산을 제외하고 모두 비규제지역으로 해제되었습니다. 5년 정도 규제지역으로 묶여있는 동안 가계자금은 LTV와 함께 DTI 또한 강화되어 비규제 지역이 LTV 70%가 적용되는 것에 비하면 투기지역은 40% 적용되면서 설상가상 시가 9억 원 초과에 대한 규제는 20%로 강화되어 적용되어 왔습니다. 즉, 규제지역의 아파트들은 가계자금으로 활용하기가 실상 불가능했습니다.

 

 이에 대해 지난 5년 사이 규제지역 개인 사업자 아파트 담보대출이 크게 증가했습니다. 사업자금은 가계자금이 아니라서 규제에 적용되지 않았기 때문입니다. (다 허용되는 것은 아니지만 사업자대출은 LTV가 통상적으로 80%까지 허용되었습니다.)

가계자금과 사업자금 대출의 차이점

• 가계: 국민의 생활 단위 가계를 말합니다.
• 사업: 개인과 법인을 막론하고 사업의 단위를 말합니다. 

 주택담보에서의 한도와 소득증빙, 사용 용도가 둘은 완전히 다릅니다. 정부의 규제는 가계에만 해당됩니다. 또한 투기, 투기과열지구의 LTV 40% 제한, DTI 등은 사업자금엔 해당사항이 없습니다. 다만 DSR은 제한이 있는 공통점이 있으나 사업자금은 자율 규제 내지, 가계자금보다는 덜 부담스럽습니다.

 이렇듯 사업자금의 한도가 높고 소득증빙이 훨씬 수월하지만 이 또한 다 허용되는 것은 아니고 사용 용도가 일맥상통해야 사용가능합니다. 또한 건별 1억 초과 금액은 용도에 맞게 쓰였는지 사후 증빙도 필수입니다.

 사업용도는 시설, 운전, 대환자금의 3가지가 있습니다. 

 사업을 운영하기 위한 시설을 구입하거나 인테리어 및 사업장 구입 또는 임차가 시설이고, 운전은 원재료 구입과 인건비, 임차료 등 활동에 필요한 것이며, 대환은 다시 사업자 대출을 갈아타기 해 주는 것입니다. (가계와 사업은 서로 대환이 불가하고 동일 종류만 가능합니다.)

 가계자금 용도란 위에 언급된 사설, 운전, 대환을 제외한 주택구입과 생활자금입니다. 

 가계자금과 사업자금 상호 대환 불가

 현재 가계자금과 사업자금의 대환은 원칙적으로 불가합니다. 가장 큰 이유이며 단도직입적으로 사용용도가 일치하지 않기 때문입니다. 상호대환은 규제 전엔 일부 업권에서는 가능했지만 현재는 대분분이 불가능합니다. 

 규제 전엔 자금을 받기가 어려웠던 시기다 보니 사업자금을 통해 자금을 확보하려던 케이스가 많았지만 현재는 시장 분위기가 전과는 같지 않다 보니 부동산 시장의 연착률을 위해 다양한 규제가 하나씩 완화를 하고 있는 시점이기에 가장 먼저 규제 지역의 경우 거의 대부분이 해제가 되었다고 봐도 무방한 상태이므로 LTV는 대부분 지역이 70%까지 허용되고 있습니다. 이런 시점에 기존에 받고 있는 사업자대출을 다시 시중 금융권인 가계자금 대출로 대환 하려는 수요도 예전에 비해 많이 지고 있는 타이밍입니다. 하지만 앞서 말한 바와 같이 가계자금과 사업자금은 서로 대환이 불가능합니다. 

 즉, 예전애는 LTV 규제로 인해 이를 조금 더 우회적인 방법으로 이용 가능한 사업자금 대출에 대한 수요가 많았지만 최근에는 LTV 및 규제지역 완화로 기존 사업자대출을 가계자금 대출로 대환 하려는 사람이 많아진 것입니다.

 기존의 이용 중인 사업자금을 가계자금으로 대환을 희망하는 경우 문제점이 바로 시중 금융권의 경우 자금용도가 서로 상호 간에 맞지 않는다는 것입니다. 그로 인해 대환이 어렵다는 점입니다. 즉, 사업자대출을 일반 각계자금으로 대환이 불가능합니다.

 혹시라도 생활안정자금 연간한도 또는 초과 금액을 대환 되는 금융회사가 있다면 가계로 변경하는 것이 좋습니다. 지금처럼 완화가 되는 시기에는 기존에 이용했던 부분이 걸림돌이 되기도 하고 추후 금리 인하가 된다면 좋은 상품이 나왔을 때 갈아타기 어렵다는 단점도 있기 때문입니다. 현재처럼 완화되는 시기에 대부분의 지역이 70%까지 대출을 이용 가능한 시기에는 자금용도 때문에 갈아타려는 타이밍에 걸림돌이 될 수 있기 때문입니다. 기존에 사업자 대출을 이용하고 있다면 가계자금 대출의 대환방법을 잘 확인해 봐야겠습니다.