주택담보대출 3월2일 개정안 규정변경 예고 보도자료

 지난 연말쯤 여러 완화책들이 나오면서 조금씩 시장에서도 변화의 씨앗이 보이는 듯합니다. 조금씩 하락이 있던 급매물 위주로 거래가 조금씩 살아나고 있고 설날을 지나 시장의 분위기도 점차 바뀌는 듯합니다. 이런 변화 속에서 결국 중요한 것 중 하나가 대출 완화입니다. 비규제지역으로 변화를 겪고, 대출 완화로 40%에서 70%까지 상향되었고 또한 이번에 1년간 한시적으로 특례보금자리까지 2월 초에 거래되는 매물들을 보면 이런 완화책이 에너지로 작용되면서 거래가 전보다는 활발해짐을 느낍니다.

 

은행업 감독규정 등 5개 규정 계정안 보도자료 - 주담대 완화

다주택자 규정지역 내 주택담보대출 허용

 다주택자는 기존에도 비규제 지역에서 주택담보대출(이하 주담대)을 할 수 있었지만 이제 다주택자도 규제지역 내에서도 LTV가 0%에서 30%까지 상향됩니다. 다주택자 규제지역 내 주담대 허용의 현재 현행은 다주택자가 규제지역 내에서 주담대를 주택구입목적인 것을 금지하고 있습니다. 하지만 3월 2일부터는 다주택자가 규제지역 내에 주택을 구입할 목적으로 주담대를 받는 것을 허용하겠다는 것입니다. 그래서 규제지역은 30%, 비규제 지역은 60%까지 주담대를 허용하겠다는 것입니다. 현재 서울도 거의 모든 지역이 비규제 지역으로 완화되었고 강남 3구와 용산만이 규제 지역으로 남아있습니다. 규제지역만 아니면 다주택자도 이제 60%까지 대출을 받아서 추가로 집을 매수할 수 있습니다. 급매물을 추가로 매수할 계획이 있으면 잘 활용하면 되겠습니다.

임대사업자에 대한 주담대 허용

 임대사업자에 대한 주담대를 허용한다는 내용입니다. 지금은 주택임대나 매매사업자의 경우는 전 지역의 모든 지역의 주담대가 취급이 금지되어 갭투자를 막았습니다. 현재 임대사업자에 대한 규제를 이제 규제지역은 30%까지, 비규제지역은 60%까지 상향하며 완화합니다. 그러면 임대사업자를 활용하여 주담대를 활용할 수 있습니다. 현재는 빌라나 오피스텔만 등록이 되고 아파트 등록은 불가능한 상태지만 소형아파트도 등록이 가능할 시점이 오면 임대사업자 주담대를 활용하면 되겠습니다. 

임차보증금 반환 목적에 주담대의 각종제한 규정 완화

전세의 급락을 야기했던 핵심적인 원인은 금리와 계약갱신청구권이라고 생각합니다. 전세가를 필요이상으로 더 하락하게 만들고 서로 경쟁구도에 서있다 보니 계약갱신청구권을 썼던 매물들이 시중에 그대로 나오고 비교적 저렴한 지역을 찾게 되면서 매물들이 서로 경쟁하는 물건이 많아진 것입니다. 또한 그중 제일 큰 문제가 바로 임차보증금을 반환해야 하는데 여기에 대한 제한이 많다 보니 어떻게든 돈을 구해야 하는 임대인들이 본인의 주택을 급매로 내놓거나 전세가를 시중보다 더 하락해서 급매로 내놓게 됐던 것입니다. 이렇게 추가로 하락을 일조하게 됐던 것이 각종제한의 규정이 완화되면서 대출로 융통이 가능하게 되면서 필요이상으로 금액을 낮추지 않아도 되는 시점이 오게 될 것입니다.  즉. 임차보증금을 반환할 목적으로 주담대를 받으면 각종 제한이 다 일괄 규정 완화가 되어 임차보증금을 돌려줄 목적이면 주택수 상관없이 LTV와 DSR만 검토하고 대출을 해준다는 것입니다.

 생활안정자금 목적에 주담대 한도를 폐지

 현재는 2억까지 한도인데 생활안정자금을 LTV와 DSR 내에서 허용하겠다는 내용입니다. 즉 한도가 2억까지가 아니라 개선이 되어 생활안정자금의 한도가 없어지면서 폐지가 된다는 것입니다. 그래서 똑같이 LTV와 DSR 범위 내에서 받을 수 있게 언제든지 대출을 받을 수 있게 됩니다. 현재는 생활안정자금 목적으로 주담대를 받는 경우는 추가로 주택수를 늘리는 것을 금지하는 상황이지만 이런 것들이 다 없어질 것으로 예상합니다. 그러면 이것을 활용하여 높은 금리에서 대환 하거나 특례보금자리론을 쓰실 분들도 더 활용할 기회가 생기고, 상급지나 원하던 곳으로 갈아탈 수 있는 기회가 더 넓혀질 것으로 보입니다.

 주담대 대환할 때 기존 대출 시점의 DSR 적용

 앞으로는 주담대 대환할 때 기존 대출 시점의 대출받을 때의 DSR을 적용하겠다는 취지입니다. 대출이 현재 DSR이 중요한 요지이기 때문에 강화되었던 것을 기존의 대출 시점의 DSR을 한시적으로 1년간 적용하겠다는 것입니다.

 서민 실수요자의 주담대 한도를 폐지

 현재 6억 원인 대출한도에서 LTV와 DSR 안에서 허용하겠다는 것입니다. 실수요자의 경우 조건을 갖추고 있는 경우는 이제 6억까지 대출한도에서 이제 서민 실수요자의 주담대 한도가 폐지되어 80% 이내로 받을 수 있다는 것입니다.

은행업 감독규정 등 5개 규정 계정안 보도자료 - 주담대 완화

 이렇게 6가지가 완화되고 이것이 3월 2일에 의결을 목표로 추진될 예정입니다. 그러므로 3월부터는 이제 바뀌어 완화된 상황으로 또 시장에 어떻게 반영이 될지 지켜봐야겠습니다. 이제는 급매물이 점점 줄어들고 전세가도 조금씩 정상화될 것으로 예상합니다. 오늘은 금융 완화책을 정리해 보았습니다. 이번에 예정된 완화책을 대비하며 여러 가지 시장의 방향성을 살펴보고, 변화를 감지하며 기회가 오면 활용을 하는 계획도 세워봐야 하겠습니다.