상생임대인 제도 중요부분 요약정리

 상생임대인 요약

 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상해 신규 또는 갱신 계약을 체결한 임대인을 뜻합니다. 이 착한 임대인에게는 양도 소득세 혜택이 적용됩니다. 이 혜택의 목적은 임대인들이 임대료 인상 폭을 줄이는 데 있으며 독려와 함께 전월세 시장의 안정을 시키는데 근본적인 목적이 있습니다.

 즉, 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 새 계약을 맞거나 기존 계약을 갱신한 임대인을 말하는 것입니다. 임대료를 너무 높게 올리지 않은 임대인에게 양도소득세 혜택을 적용해 전월세 시장을 안정시키기 위해 문정부 당시 시행되었는데 윤석렬 정부가 2022년 6월 21일 부동산 대책에서 인정 요건을 완화하고 혜택을 늘리는 방식으로 계선했습니다. 그 개선된 상생 임대인 제도는 2022년 8월 2일 시행됐습니다.

 신규ㆍ갱신 임대차 계약 시 임대료 직전 계약 대비 5% 이내로 계약(상생 계약)한 임대인을 의미한다.
임대료를 그대로 유지하거나 인하해도 상생 임대인이 될 수 있다.

 상생임대인 요건

•  원래는 임대 개시 시점 1가구 1 주택 자면서 공시 가격 9억 원 이하 주택을 보유한 임대인에게 상생 임대인 자격이 있었으나 이를 폐지하고 임대 개시 시점에 다주택자이지만 앞으로 1 주택자 전환 계획이 있는 임대인과 공시 가격 9억 원 이상의 주택을 보유한 임대인에게도 해택을 적용합니다..
• 2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해 2년 이상 거주 의무가 있는데, 상생 임대인에 대해서는 2년 거주 요건을 면제해 줍니다.
• 보유와 거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80% 공제받는 장기보유 특별공제의 실거주 의무 2년도 면제가 됩니다. 다만, 주택은 2년 이상 보유해야 하고 양도 시점에 1세대 1 주택자인 경우만 해당됩니다.
• 정부는 이러한 혜택으로 임대인들이 임대료 인상 폭을 줄이도록 독려하며 집주인이 거주 요건을 충족하기 위해 세입자를 내보내는 것을 막는다는 것이 궁극적인 목적입니다.
• 상생 임대인으로 인정하는 계약 체결 시점은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31까지로 소급 적용됩니다.

상생임대인 지원제도 개선

상생임대인 지원제도 개선 / 출처 - 국토교통부

상생임대인 제도 Q&A

• 직전 계약의 기준? - 최소 1년 6개월 이상 유지한 직전 계약으로 봅니다. 상생 임대인이 되려고 기존 전세 기간이 1년 6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 됩니다.
• 상생 임대인 혜택을 받으려면 언제까지 계약해야 하는가? - 2021년 12월 20일~ 2024년 12월 31일까지 체결된 계약분을 대상으로 합니다. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어도 계약만 기한 내에 하면 됩니다.
• 다주택자인데 상생 계약 맺은 주택을 먼저 팔 경우에도 혜택을 받을 수 있나? - 안됩니다. 상생 계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 
• 2024년 12월 31일 전에 상생 계약을 한번 맺은 후 다음 계약 대는 5%를 초과해 시세대로 높여 계약할 경우 이주택을 팔아도 양도세 면제 혜택이 가능한가? - 가능합니다. 한번 상생 계약으로 인정받으면 됩니다.

상생임대인 제도의 허점 - 세입자 스스로 나가도 상생 임대인 혜택 전무

 상생 계약을 맺고 갑자기 세입자가 본인의 개인 사유로 계약 기간을 채우지 못하고 나가더라도 집주인이 상생 임대인 혜택을 얻지 못하는 것으로 나타났습니다. 전월세 대란을 막겠다며 추진한 상생 임대인 제도의 그 허점으로 인해 임대인과 임차인의 갈등의 골을 키울 수 있다는 지적입니다. 이 같은 맹점이 악용되면서 시장의 혼란을 야기할 수 있다는 비판도 나옵니다. 

 소득세법 시행령에 따르면 상생 임대인 혜택을 받기 위해서는 직전 임대차 계약에서 임대 기간을 1년 6개월 이상 유지하고 이후 임대료를 기존 대비 5% 이내로 인상한 내용으로 재계약하거나 새로 맺어 2년간 임대해야 합니다. 이와 같이 임대차 기간이 1년 6개월이 지나기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 무효가 됩니다. 해당 요건을 충족하는 경우 양도세 비과세 특례 및 장기보유 특별공제 적용할 때 집주인이 2년 실거주했다고 인정하는 게 상생 임대인의 골지입니다.

  이 같은 맹점을 세입자가 악용할 수 있다는 우려도 생각해 볼 수 있는 허점입니다.